Le dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur et doit être annexé au compromis. Certains documents conditionnent même la publication de l'annonce. Voici la liste, les durées de validité et l'ordre dans lequel s'y prendre.
Le dossier de diagnostic technique, ou DDT, regroupe les contrôles que le vendeur doit fournir à l'acquéreur. Il s'annexe au compromis de vente. S'il manque un diagnostic, l'acquéreur peut se retourner contre vous après la vente, y compris pour demander une baisse du prix.
Le DPE, à faire en premier
Le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé avant la première annonce. Sa note, de A à G, ainsi que l'estimation des dépenses annuelles d'énergie sont obligatoires dans toute publication, y compris sur les portails et en vitrine.
Il est valable dix ans. Depuis 2021 il est opposable : l'acquéreur peut en contester le contenu. Les logements classés G les plus consommateurs sont progressivement interdits à la location, ce qui pèse sur la demande des acheteurs investisseurs et donc sur le prix.
Un audit énergétique s'ajoute au DPE pour la vente des maisons et immeubles en monopropriété classés F ou G, et depuis 2025 pour ceux classés E.
Les diagnostics liés à l'âge du bâtiment
- Amiante : obligatoire si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Validité illimitée si le rapport ne relève aucune trace, sous réserve des rapports établis avant 2013 qui doivent être refaits.
- Plomb, ou CREP : obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Valable un an s'il révèle du plomb, illimité sinon.
- Termites : obligatoire uniquement dans les communes classées par arrêté préfectoral. Valable six mois.
Les diagnostics liés aux installations
- Électricité : obligatoire si l'installation a plus de quinze ans. Valable trois ans.
- Gaz : obligatoire si l'installation intérieure a plus de quinze ans. Valable trois ans.
- Assainissement non collectif : pour les biens non raccordés au tout-à-l'égout. Valable trois ans.
Ces contrôles ne vous obligent pas à faire les travaux avant de vendre. Ils informent l'acquéreur, qui décidera ensuite. En revanche, une anomalie non signalée devient un litige.
Les documents propres à la copropriété
- Mesurage loi Carrez : surface privative, obligatoire pour tout lot de copropriété de plus de 8 m². Pas de durée de validité, mais à refaire après des travaux modifiant les volumes.
- Les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.
- Le montant des charges courantes, le fonds de travaux et l'état des impayés, réunis dans le pré-état daté puis l'état daté établi par le syndic.
- Le diagnostic technique global lorsque la copropriété en a fait réaliser un.
Une erreur de plus de 5% sur la surface Carrez permet à l'acquéreur de demander une réduction du prix proportionnelle, pendant un an après la signature de l'acte.
L'état des risques
L'état des risques et pollutions recense les risques naturels, miniers, technologiques, le potentiel radon et le bruit aérien. Il se génère à partir de l'adresse et doit dater de moins de six mois au jour de la signature. Depuis 2023, l'information sur les risques doit apparaître dès l'annonce.
Combien cela coûte et quand s'y prendre
Comptez généralement entre 250 et 600 euros pour un pack complet sur un appartement, davantage pour une maison ancienne nécessitant amiante, plomb et audit énergétique. Les tarifs ne sont pas réglementés, les écarts entre cabinets sont réels.
- Faites réaliser le DPE et le mesurage avant la mise en ligne de l'annonce.
- Lancez les autres diagnostics dans la foulée, pour que le dossier soit complet à la première offre.
- Demandez l'état daté au syndic dès qu'un compromis se profile, son édition prend du temps.
- Vérifiez que le diagnostiqueur est certifié et assuré. Un rapport non certifié n'a aucune valeur.
Un dossier complet dès la première visite raccourcit la négociation. Un acquéreur qui doit attendre trois semaines pour savoir ce qu'il achète en profite pour discuter le prix.