C'est la première décision à prendre quand vous confiez votre bien. Elle change la façon dont votre vente est menée, et le montant des honoraires. Voici ce que recouvrent réellement les deux formules.
Le mandat est le contrat qui autorise une agence à vendre votre bien. Il fixe le prix, la durée, le montant des honoraires et la personne qui les paie. Sans mandat écrit, une agence n'a pas le droit de commercialiser votre logement : c'est la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui l'impose.
Le mandat simple
Le mandat simple vous laisse libre. Vous pouvez confier le même bien à plusieurs agences en même temps, et vous gardez le droit de vendre par vous-même à un acquéreur que vous avez trouvé. Celle qui conclut la vente touche les honoraires, les autres ne touchent rien.
Ce que cela change concrètement
- Votre bien peut apparaître plusieurs fois sur les portails, avec des photos et parfois des prix différents selon les agences.
- Chaque agence sait qu'elle travaille sans garantie d'être payée. Elle investit donc moins de temps et de budget sur votre dossier.
- Vous êtes l'interlocuteur de plusieurs agents, avec autant de comptes rendus à recouper.
Le doublon d'annonces n'est pas neutre pour un acquéreur. Voir le même appartement trois fois, à trois prix, envoie un signal simple : ce bien ne part pas, il y a de la marge de négociation.
Le mandat exclusif
Le mandat exclusif confie la vente à une seule agence, pour une durée déterminée. Il comporte généralement une période d'irrévocabilité de trois mois, pendant laquelle vous ne pouvez pas le résilier, puis se poursuit avec un préavis de dénonciation de quinze jours par lettre recommandée.
Deux variantes existent. Le mandat exclusif classique vous interdit de vendre vous-même. Le mandat semi-exclusif, ou exclusif avec réserve, vous autorise à conclure directement avec un acquéreur que vous avez trouvé sans l'agence, souvent avec des honoraires réduits.
Pourquoi les honoraires sont plus bas
Ce n'est pas un geste commercial. En exclusivité, l'agence ne travaille pas en concurrence avec trois confrères sur le même bien. Elle sait que le temps passé sera rémunéré si la vente aboutit, elle peut donc engager le reportage photo, la valorisation, la diffusion large et le suivi hebdomadaire sans arbitrer. Le coût de production baisse, le prix baisse avec lui.
Chez Tovela, les honoraires sont de 4,3% TTC en mandat simple et de 3,8% TTC en mandat exclusif, à la charge de l'acquéreur. Nos mandats ne comportent aucune période d'irrévocabilité : vous pouvez y mettre fin à tout moment. Le service rendu est identique dans les deux cas.
Ce que dit la pratique du marché
Les biens vendus en exclusivité partent en général plus vite et plus près du prix affiché. L'explication tient moins au contrat qu'à ce qu'il permet : une seule annonce, un seul prix, un seul discours face aux acquéreurs, et une agence qui a intérêt à mettre les moyens dès la première semaine.
Les quatre premières semaines de mise en vente sont les plus regardées. Un bien qui sort avec de mauvaises photos et un prix mal calé brûle cette période et devient plus difficile à vendre ensuite.
Comment décider
- Regardez la durée d'engagement et la date de fin d'irrévocabilité avant de signer.
- Vérifiez le montant des honoraires, qui les paie, et le prix net vendeur qui vous reste.
- Demandez ce qui est concrètement inclus : photos, valorisation, diffusion, rapports, vérification du financement des acquéreurs.
- Demandez par écrit la fréquence des comptes rendus. Un engagement de suivi vaut plus qu'une promesse orale.
- Si vous hésitez, le semi-exclusif est un bon compromis : l'agence s'engage, vous gardez la main sur votre réseau personnel.
Un mandat exclusif n'est intéressant que s'il oblige l'agence à quelque chose. Faites écrire les engagements de suivi dans le contrat.
Points de vigilance
- La clause de reconduction tacite : vérifiez qu'elle prévoit bien une possibilité de sortie et une durée totale limitée.
- La clause pénale, qui prévoit une indemnité si vous vendez seul pendant l'exclusivité. Lisez son montant.
- Le prix inscrit au mandat. Le modifier demande un avenant signé, ce n'est pas un simple appel.
- Le mandat signé hors de l'agence, à votre domicile par exemple, ouvre un droit de rétractation de quatorze jours.
Dans tous les cas, un mandat se lit en entier avant signature. Une agence qui vous presse de signer sans lire vous dit déjà quelque chose sur la façon dont elle travaillera ensuite.